“Komşu dairesini X fiyata satmış, benimki neden daha düşük değerlensin?” Bu soruyu her hafta duyarız — ve cevap neredeyse hiçbir zaman tek kalemde değildir. Florya’da m² değeri şu 12 faktörün bileşkesidir:
Konum katmanı
1. Aks: Metrobüs/E-5 yakını mı, Marmaray-sahil hattı mı, orman aksı mı? Her aksın alıcı profili ve fiyat davranışı farklıdır. 2. Sokak dokusu: Ana cadde üstü ticari canlılık mı, iç sokak sessizliği mi? İkisi de değerdir ama farklı alıcıya. 3. Site kimliği: Kurumsal geliştirici imzalı sitelerle münferit binalar arasında kalıcı fark vardır.
Yapı katmanı
4. Yapı yaşı ve deprem mevzuat dönemi — hangi yönetmelikte ruhsat aldığı. 5. Kat ve cephe: Aynı blokta güney/deniz cephesi ile kuzey iç cephe arasındaki şerefiye farkı yüzde onlarla ölçülür. 6. Net/brüt oranı: Aynı brütte 15 m² net fark, ciddi değer farkıdır. 7. Dairenin durumu: Yapılı banyo-mutfak alıcının gözünde “taşın-otur” primi taşır.
Site katmanı
8. Donatılar ve aidat dengesi: Havuzlu-güvenlikli site prim yapar; ama orantısız aidat, alıcı havuzunu daraltır. 9. Otopark tahsisi Florya’da sanıldığından büyük bir kalemdir. 10. Site yönetim kalitesi: Bakımlı ortak alan, ilan fotoğrafından önce fiyata yansır.
Piyasa katmanı
11. Gerçekleşen emsaller: İlan fiyatı niyettir, tapu emsali gerçektir — değerleme ikincisiyle yapılır. 12. O anki arz: Sitenizde aynı tip üç daire satıştaysa, dördüncünün pazarlık payı otomatik genişler.
Bu 12 kalemi mülkünüz için tek tek puanlayan emsal dayanaklı raporu ücretsiz hazırlıyoruz — çünkü doğru çıkış fiyatı, satış süresinin yarısıdır.