Genel bilgilendirmedir; işlem detayları banka ve tapu müdürlüğü uygulamasına göre değişebilir.
“Evin üstünde kredi var, satamam” — bölgede en sık duyduğum yanlış inanışlardan biri. İpotekli ev satılır; yalnızca sıralamayı doğru kurmak gerekir.
İpotek satışı engeller mi?
İpotek, taşınmaz üzerinde bir teminattır; mülkiyetin devrini kendiliğinden yasaklamaz. Ancak alıcı, üzerinde başkasının ipoteği bulunan bir mülkü devralmak istemez. Bu yüzden uygulamada standart çözüm şudur: satış bedelinden kalan kredi borcu kapatılır, ipotek kaldırılır (fek edilir) ve devir gerçekleşir — çoğu zaman aynı gün, aynı işlem zincirinde.
Aynı gün kurgusu nasıl işler?
Önce bankadan güncel kapama (bakiye) tutarı yazılı olarak alınır. Alıcının ödemesinin bir kısmı doğrudan kredi borcunu kapatacak şekilde bankaya yönlendirilir; banka borcun kapandığını teyit edip ipoteğin kaldırılması için gerekli yazıyı verir. Tapu müdürlüğünde ipotek terkini ve satış işlemi ardışık olarak yapılır. Kalan bedel satıcıya ödenir.
Alıcı da kredi kullanacaksa
Bu, en sık karşılaşılan ve en dikkat isteyen senaryodur: satıcının ipoteği kalkarken alıcının bankası yeni ipoteği tesis eder. İki bankanın ve tapu müdürlüğünün aynı gün içinde koordine olması gerekir. Bu koordinasyon önceden kurulmazsa randevu boşa gider. Kredili alıcıyla çalışmanın tüm sürecini kredili alıcıya satış yazımızda anlattık.
Satıcının hazırlaması gerekenler
Bankadan güncel bakiye ve kapama yazısı, tapu kaydının tam dökümü (ipotek dışında haciz ya da şerh var mı — aile konutu şerhi yazımıza da bakın), belediyeden rayiç belgesi ve borçsuzluk, DASK poliçesi, aidat borcu yoktur yazısı. Tam liste için satış belgeleri yazımıza bakabilirsiniz.
Erken kapama maliyeti
Konut kredisinin vadesinden önce kapatılmasında, mevzuatın izin verdiği sınırlar çerçevesinde erken ödeme ücreti gündeme gelebilir. Bu tutarı satış öncesinde bankanızdan öğrenmek, net cebinize kalacak rakamı doğru hesaplamanızı sağlar; masraf tablosunu tapu harcı yazımızda kurmuştuk.
Alıcı tarafında güven nasıl kurulur?
Alıcı, “param ipoteği kapatmaya gidecek ama ev devredilmezse ne olacak?” diye düşünür — haklıdır. Bu endişeyi gideren şey, ödeme akışının yazılı bir protokole bağlanmasıdır: hangi tutar nereye, hangi sırayla ödenecek ve devir hangi anda yapılacak. Kapora aşamasının güvenli kurgusunu kapora alırken güvenli kurgu yazımızda, tapu gününün protokolünü tapu günü protokolü yazımızda anlattık.
Üzerinde kredi olan mülkünüzü satmak istiyorsanız, bankayla koordinasyonu birlikte kuralım.
