Güney Şenlikköy’ün sakin sokaklarından Harman Sokak’a saptığınızda karşınıza çıkan tablo, Florya’nın eski sayfiye ruhunun siteleşmiş hali gibidir: Beyaz İnşaat imzalı Ihlamur Konakları — 11.000 m² arsaya yayılmış 11 konak blokunda yalnızca 73 daire.
Yatay mimarinin değeri
Yüksek kuleler yerine bahçeye yayılan konak blokları; bu, hem insan ölçeğinde bir yaşam hem de düşük yoğunluk demektir. Blok başına düşen az daire sayısı, apartman kültürünün en iyi yanını üretir: kapı komşunuzu tanırsınız. 2+1’den 6+1’e uzanan tip karması, aynı sitede hem çekirdek ailenin hem üç kuşaklı büyük ailenin yer bulmasını sağlar — Florya’da bu genişlikte karma sunan butik site azdır.
Konum: güney aksının iç sakinliği
Çarşıya, sahile ve Marmaray aksına birkaç dakika; ama sokak içi konum sayesinde cadde hareketliliğinden uzakta. “Yürünebilir merkezilik + iç sokak sessizliği” dengesini arayanlar için isabetli bir kombinasyondur. Cadde üstü canlılığı tercih edenlerin adresi ise Florya Konakları olacaktır.
Alım öncesi kontrol noktaları
Yerleşik sitelerde standart üçlü: blok bazlı bakım geçmişi, dubleks/çatı kullanım haklarının yönetim planındaki tanımı ve aidat kapsamı. Konak tipi yapılarda bahçe kat kullanımları ile üst kat teras hakları, daireler arası değer farkının ana kalemidir — tapu ve plan üzerinden doğrulanmalı.
Bizim gözlemimiz
Ihlamur Konakları; siteyi “tesis” olarak değil “mahalle” olarak yaşamak isteyen, çocuğunu bahçede büyütmek isteyen ailelerin projesidir. Yerleşik dokusu ve nadir arzıyla ikinci el değerini korur. Künye: Ihlamur Konakları.
Konak tipolojisi ne demek?
Konak formatı, standart daire kurgusundan iki noktada ayrılır: daha geniş metrekare ve daha az hane.
1+1 mi 2+1 mi yazısında anlattığımız gibi, 2+1 ve 3+1 bandı en likit segmenttir. Konak tipolojisi bu bandın üstüne çıkar — bu, alıcı kitlesini daraltır ama rakip sayısını da azaltır.
Pratik sonuç: doğru alıcı geldiğinde pazarlık marjı dardır; ama o alıcının gelmesi zaman alır. Delta Yalı satış süresi yazısında aynı dinamiği başka bir adres üzerinden anlattık.
Az hane, yoğun ortak gider riski
Yalı Yeşilköy incelemesi yazısında bu aritmetiği somutlaştırdık: çatı, cephe veya asansör onarımı az haneye bölündüğünde hane başı yük ağırlaşır.
butik apartman mı büyük site mi yazısında butik-büyük site kararını genel olarak ele aldık.
Alıcı olarak sorulacaklar: son beş yılın onarım geçmişi, demirbaş fonu bakiyesi ve planlanan işler — ortak alan tadilatı ve onay ve aidat borçlu daire satışı yazıları.
Bölgedeki alternatiflerle
Ihlamur–Florya Park karşılaştırması yazısında Florya Park Evleri ile (aynı geliştiricinin iki farklı yaklaşımı), Ihlamur–Nivak karşılaştırması yazısında ise Nivak Florya ile karşılaştırdık.
Kiralama tarafı için Ihlamur kiralama süresi yazısındaki süre gözlemlerine bakabilirsiniz.
Alım öncesi 5 kontrol
- Yönetim planını okuyun. yönetim planını okumak yazısındaki yedi madde: otopark tahsisi, evcil hayvan, tadilat ve kiralama kısıtları.
- Aidat dökümünü ve üç yıllık seyrini isteyin. aidat artışı ve itiraz yazısında bu hakkı, aidatlar neden bu kadar farklı yazısında ise farkların sebeplerini ele aldık.
- Otopark tahsisi tapuya işli mi? site içi otopark anlaşmazlıkları yazısında bu ayrımın değere etkisini anlattık.
- Isıtma sistemi ve son kış faturaları. ısınma maliyetinin etkisi yazısında alıcının en çok merak ettiği ama en az cevaplanan konuyu ele aldık.
- Kat ve cephe konumu. şerefiye ve kat primi yazısındaki prim, aynı sitede iki daire arasındaki en büyük fiyat farkını yaratır.
komşuyla konuşmak yazısında anlattığımız gibi, en güvenilir bilgiyi bir komşuyla beş dakikalık sohbetten alırsınız. kış ortasında site yaşamı yazısında ise kışın neye bakılacağını sıraladık.
Satış ve kiralama davranışı
Ihlamur satış süresi ve Ihlamur kiralama süresi yazılarında bu adresteki süreleri ve onları belirleyen faktörleri ayrı ayrı ele aldık.
Satış planınız varsa satış belgeleri listesi yazısındaki listeyi ilana çıkmadan tamamlayın; satış öncesi 5 iyileştirme ve ilan fotoğrafçılığı yazılarındaki hazırlık, aynı sitedeki rakip dairelerin çoğu hazırlıksız olduğu için yüksek getirilidir.