Emlak dolandırıcılığının en yaygın türü ne çalıntı tapu ne sahte vekalet — çok daha basiti: hiç var olmayan ya da yetkisiz yayınlanmış bir ilana kapora kaptırmak. Tuzaklar hep aynı senaryolarla döner; tanıyan, tuzağa düşmez.
Tuzak 1: Piyasanın belirgin altında “kelepir” ilan
Bölge değerinin açıkça altındaki ilan, kurbanı hızlı karar vermeye çağıran yemdir. “Acil satılık, yurt dışına taşınıyorum” hikâyesiyle süslenir. Gerçek kelepir de vardır elbette — ama gerçeğinde satıcı, tapu fotokopisini ve kimliğini göstermekten kaçınmaz.
Tuzak 2: “Evi görmeden kapora yatırın, çok isteyen var”
Aciliyet baskısı, dolandırıcının ana silahıdır. Kural nettir: görülmeyen mülke, kimliği ve tapu kaydı doğrulanmayan kişiye tek kuruş gönderilmez.
Tuzak 3: Sahte ilan üzerinden sahte emlakçı
Gerçek bir dairenin fotoğrafları çalınır, düşük fiyatla yeniden ilana konur. Bu yüzden mevzuat EİDS’i getirdi: yetkili ilan, mülk sahibinin e-Devlet onayını gerektirir. Ayrıntıları EİDS rehberi yazımızda anlattık.
Tuzak 4: Elden, dekontsuz, “aramızda” ödeme
Kapora ancak yazılı sözleşmeyle (kimin, kime, hangi mülk için, hangi şartla verdiği yazılı olarak) ve banka kanalıyla verilir. Açıklamasız EFT bile riskli; açıklama satırına mülk ve sözleşme bilgisi yazılır.
Tuzak 5: Mülk sahibi tarafındaki tuzak
Dolandırıcılık yalnızca alıcıya değil: sahte “alıcı”, mülk sahibinden ekspertiz/dosya masrafı adı altında ödeme ister. Gerçek alıcı, satıcıdan masraf istemez.
Altın kural
Tapu kaydı doğrulanmadan, kimlik görülmeden, yazılı sözleşme olmadan para el değiştirmez. Yetkili danışmanla çalışmanın görünmeyen değeri tam burasıdır: biz her işlemde tapu takyidat kontrolünü ve kimlik doğrulamasını süreç başında yapıyoruz — kapora, ancak her şey doğrulandıktan sonra konuşulur.
Doğrulanmış ilan: birinci savunma
EİDS rehberi yazısında sistemi anlattık. Bir ilanın yetki numarası, ilanı veren işletmenin taşınmaz ticareti yetki belgesi ve danışmanın kimliği açık olmalı.
Bu üçü yoksa temkinli olun — doğrulanmamış ilanlarda risk belirgin şekilde yükselir.
Ödeme öncesi 5 kontrol
- Tapu kaydını görün. Satıcı gerçekten malik mi? tapudaki şerh ve beyanları okumak yazısında kayıtta nelere bakılacağını anlattık.
- İsim uyuşmasını kontrol edin. tapuda isim uyuşmazlığı yazısı.
- Vekaletle işlem yapılıyorsa vekaletnamenin kapsamını ve güncelliğini teyit ettirin — vekalet süresinin dolması yazısında azil ve süre konusunu ele aldık.
- Ödemeyi banka üzerinden yapın. Elden ödeme, ispat açısından savunmasız bırakır.
- Yazılı belge alın. kaporada güvenli kurgu yazısında güvenli kurguyu ve kaporanın niteliğinin neden yazılması gerektiğini anlattık.
Kapora mı, cayma parası mı?
Bu ayrım yazılmazsa uyuşmazlık çıkar: hangi durumda kimde kalır, hangi durumda iade edilir?
kredisi çıkmayan alıcı hikâyesi yazısında, kredisi çıkmayan bir alıcının kaporasının nasıl uzun bir pazarlığa dönüştüğünü anlattık — sözleşmede tanım net olsaydı tartışma olmazdı.
satış vaadi ve devir arası yazısında ara dönemin, tapu randevusunun ertelenmesi yazısında ise ertelemelerin nasıl yönetileceğini ele aldık.
Satıcı tarafında da risk var
kaporada güvenli kurgu yazısında ev sahibi için güvenli kurguyu anlattık. Satıcının riski, kaporayı alıp mülkü piyasadan çekmesi ve alıcının sonradan çekilmesidir.
Korunma: koşullu ve süreli sözleşme, ilanı hemen kaldırmamak — çoklu teklif yönetimi yazısında yedek alıcıyı korumayı anlattık.
Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut işlemde avukatınızla çalışın.
