Genel bilgilendirmedir; somut durumunuz için hukuki danışmanlık alın.
Tapuda tek bir satır, mülkün hukuki olgunluğunu anlatır: “kat irtifakı” mı yazıyor, “kat mülkiyeti” mi? Alıcıların çoğu bu satırı okumadan imza atar; oysa fark, ileride hem satışı hem krediyi etkiler.
Kat irtifakı ne demektir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni alınmamış bir yapıda, gelecekte oluşacak bağımsız bölüm üzerinde kurulan bir haktır. Arsa payına bağlıdır ve “bu arsa üzerinde şu bağımsız bölüm sizin olacak” anlamına gelir. Proje aşamasındaki satışlarda karşılaşılan hâl budur.
Kat mülkiyeti ne demektir?
Kat mülkiyeti, yapı tamamlanıp yapı kullanma izni (iskân) alındıktan sonra kurulan tam mülkiyet hâlidir. Bağımsız bölüm artık fiilen ve hukuken vardır; tapunuz doğrudan o daireyi gösterir. Uygulamada “olgunlaşmış tapu” budur.
Fark pratikte neyi değiştirir?
Kredi: Bankalar kat mülkiyetli taşınmazda daha rahat hareket eder; kat irtifaklı yapılarda ek şartlar ya da sınırlamalar gündeme gelebilir. Kredili alıcıyla çalışmanın kurgusunu kredili alıcıya satış yazımızda anlattık. Satış hızı: Kat mülkiyetine geçmemiş bir yapı, dikkatli alıcıda soru işareti üretir ve pazarlık gücünüzü düşürür. Yönetim: Kat mülkiyetiyle birlikte yönetim planı ve kat malikleri düzeni netleşir; site yönetiminin değere etkisini site yönetimi kalitesi yazımızda ele aldık.
Kat irtifaklı bir daire alınır mı?
Alınır — ama gözü açık alınır. Sorulacaklar nettir: yapı ruhsatı var mı, iskân başvurusu hangi aşamada, projeye aykırılık (imara aykırı ekleme, bağımsız bölüm değişikliği) var mı, kat mülkiyetine geçiş için eksik olan nedir ve kim tamamlayacak? Teslim öncesi projelerde bu sorular daha da kritiktir; çerçeveyi Sega Florya incelemesi yazımızda anlattık.
Satıcıysanız: geçişi tamamlamak değer üretir
Yapı kullanma izni alınmış ama hâlâ kat irtifaklı görünen mülklerde kat mülkiyetine geçiş, çoğu zaman düşünülenden kolaydır ve doğrudan satılabilirliği artırır. Bu, satış öncesi yapılabilecek en yüksek getirili “görünmez iyileştirmedir” — görünür olanları satış öncesi 5 iyileştirme yazımızda toplamıştık.
Alıcıysanız: tapu kaydını okumadan imzalamayın
Tapu kaydında yalnızca mülkiyet türü değil; şerhler, beyanlar ve varsa ipotek de görünür. Ev almadan önceki tam kontrol listemiz ev almadan önce 10 kontrol yazımızda.
Tapunuzda ne yazdığından emin değilseniz birlikte bakalım — satış öncesi en hızlı düzeltilebilecek konu bu olabilir.
