Genel bilgilendirmedir; tutar ve oranlar her yıl güncellenir — beyan öncesi güncel rakamları GİB kaynaklarından veya mali müşavirinizden doğrulayın.
Kira geliri, vergi dilinde “gayrimenkul sermaye iradı” (GMSİ) olarak anılır ve düzenli kira alan her ev sahibinin yıllık gündemi olmalıdır. Sistem karmaşık görünür ama omurgası üç sorudan ibarettir.
1. Beyan eşiğini geçtiniz mi?
Konut kira gelirleri için her yıl belirlenen bir istisna tutarı vardır: yıllık kira geliriniz bu tutarın altındaysa beyan gerekmez; üstündeyse aşan kısım değil, istisna düşüldükten sonraki gelir vergilendirilir. İstisnadan yararlanmanın şartları vardır (örneğin gelirin süresinde beyan edilmesi) — eşik civarındaysanız mutlaka hesaplatın.
2. Götürü gider mi, gerçek gider mi?
Vergiye tabi geliri düşürmenin iki yolu vardır ve seçim size aittir. Götürü gider: belge aranmaksızın gelirin belli bir oranı gider sayılır — pratik yoldur. Gerçek gider: belgeli kalemler (bakım-onarım, sigorta, yönetim giderleri, kredi faizi, amortisman vb.) düşülür — masrafı yüksek yıllarda ve kredili mülklerde çoğu zaman daha avantajlıdır. Not: götürü usulü seçen, belli süre gerçek usule dönemez; seçim stratejik yapılmalı.
3. Tahsilat düzeniniz mevzuata uygun mu?
Konut kiralarının banka/PTT üzerinden tahsili, belirli tutarın üzerinde zorunludur; elden tahsilat ceza riski taşır. Banka kaydı ayrıca sizin ispat gücünüzdür — depozito ve kira takibinde de işinizi görür.
Sık yapılan iki hata
Boş geçen ayları belgelemeden “yıl boyu doluymuş” gibi beyan etmek ve akrabaya bedelsiz/düşük bedelli kiralamada emsal kira bedeli kuralını bilmemek. İkisi de sonradan düzeltmesi pahalı hatalardır.
Kiralamalarımızda tahsilat düzenini beyan dostu kuruyor, yıl sonunda gelir dökümünü hazır teslim ediyoruz. Satış tarafındaki vergiler içinse 5 yıl kuralı rehberimize bakın.
Kimler beyan vermek zorunda?
kimler beyan verir yazısında bunu beş soruyla netleştirdik: konut mu işyeri kirası mı, istisnadan yararlanabiliyor musunuz, kaç mülkünüz var, mülk ortak mı, kira gerçekten beyan edilen tutar mı?
Kritik nokta: beyan vermeyen kişi istisnadan yararlanamaz. “Nasılsa altında kalıyorum” diyerek hiç beyan vermemek, sonradan tespit edilirse istisnayı da kaybettirir.
Götürü mü, gerçek gider mi?
götürü mü gerçek gider mi yazısında iki yöntemi karşılaştırdık. Özet: giderleriniz yüksek ve belgeliyse gerçek gider, düşük veya belgesizse götürü.
Ama seçimin bir bağlayıcılığı var — gerçek gideri seçtiyseniz belirli bir süre götürüye dönemezsiniz. Gelecek yıllardaki tadilat planınızı da hesaba katın.
indirilebilecek giderler yazısında indirilebilecek kalemleri ve her biri için ne belgelemeniz gerektiğini sıraladık.
Belge dosyasını ne zaman kurmalı?
Martta değil, yıl içinde. kira beyanı hazırlığı yazısında aralıkta kurulacak dosyayı, mülk sahibi arşivi yazısında ise klasör düzenini anlattık.
En sık kaybedilen belgeler: aidat yıllık dökümü, bakım-onarım faturaları, sigorta dekontları ve emlak vergisi makbuzları.
kiracıyla yıl sonu muhasebesi yazısında kiracıyla yıl sonu muhasebesini, kiraya veren yıl sonu listesi yazısında ise malik kontrol listesini ele aldık.
Kirayı bankadan geçirin
Bu tek alışkanlık üç şeyi birden çözer: beyan için kayıt, kiracı uyuşmazlığında delil — kira gecikmesinde ihtar süreci yazısındaki ihtar süreci buna dayanır — ve depozito kesinti sınırları yazısında anlattığımız çıkış hesaplaşması.
İşyeri kirası farklı
İstisna yoktur ve genelde kiracı stopaj keser. satışta KDV ve stopaj yazısında bu mekanizmayı, daireyi ofis olarak kullanmak yazısında ise konutu işyeri olarak kullanmanın risklerini ele aldık.
Bu yazı genel bilgilendirmedir; kendi durumunuz için mali müşavirinizle çalışın.
