Genel bilgilendirmedir; somut uyuşmazlıkta avukata danışın.
Kiralamanın en çok tartışma üreten kalemi ne kiradır ne aidat: depozitodur. Girişte “formalite” diye alınan güvence, çıkışta savaş alanına döner — oysa kuralları bellidir.
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Borçlar Kanunu konut kiralarında güvence bedelini en çok üç aylık kira ile sınırlar. Üzerindeki talepler geçersizdir. Yasanın öngördüğü kurgu, güvencenin bankada vadeli hesapta bloke edilmesidir — pratikte elden alınsa da, banka yoluyla ve dekont açıklamalı alınması iki tarafı da korur.
Ev sahibi depozitodan neyi kesebilir?
İki meşru kalem vardır: ödenmemiş borçlar (kira, faturalar, kiracıya ait aidat) ve olağan kullanım dışı hasar. Kritik ayrım şudur: boya solması, menteşe gevşemesi gibi olağan yıpranma kiracıdan istenemez; kırık cam, delik kapı, tahrip edilmiş dolap gibi kullanım hatası kaynaklı hasar istenebilir.
İhtilafı bitiren iki belge
Girişte: fotoğraflı teslim tutanağı ve demirbaş listesi (sözleşme rehberi yazımızdaki 6. madde). Çıkışta: birlikte yapılan tespit gezisi ve yazılı mutabakat. Bu ikisi varsa “böyle mi teslim etmiştim” tartışması doğamaz; yoksa iki tarafın da eli zayıftır.
İade takvimi nasıl işlemeli?
Anahtar teslimi + son fatura kapanışları netleştikten sonra makul süre içinde iade edilmelidir. “Bir sonraki kiracı girince veririm” yaklaşımı hukuki dayanaktan yoksundur ve kötü niyet izlenimi doğurur.
Kiralamalarımızda depozito; tutanaklı teslim, banka kaydı ve çıkış mutabakatıyla süreç olarak yönetilir — iki taraf için de sürprizsiz. Daireniz için aynı düzeni kuralım.
Kesinti yapabilmenin üç şartı
depozito kesinti sınırları yazısında bunu ayrıntısıyla ele aldık:
- Giriş durumu belgeli olmalı. Tutanak ve fotoğraf yoksa, çıkışta “bu hasar zaten vardı” iddiasına cevabınız olmaz.
- Çıkış tespiti kiracı varken yapılmalı.
- Masraf belgelenmeli. Tahmin değil, fatura veya teklif.
boş mu eşyalı mı yazısındaki envanter tutanağı, eşyasız kiralamada bile tutulmalıdır. fotoğraf arşivi yazısında bu arşivin değerini anlattık.
Aşınma mı, hasar mı?
Kiracı, olağan kullanımın gerektirdiği ölçüde eskitme hakkına sahiptir ve bunun için kesinti yapılamaz.
Aşınma: duvarlarda soluklaşma, parkede kullanım izleri, conta yıpranması, derz renk değişimi.
Hasar: kırık lavabo, delinmiş kapı, çıkarılmış dolap, temizlenmemiş küf birikmesi.
Boya en çok tartışılan kalemdir: uzun süre oturulmuş bir evde boya genelde olağan aşınma sayılır.
Kesilemeyecek kalemler
- Binanın yaşlanmasından kaynaklanan sorunlar
- Malikin sorumluluğundaki bakım — ev sahibinin bakım yükümlülüğü yazısı
- Ortak alan giderleri ve büyük onarım payları — ortak alan tadilatı ve onay yazısı
- Boş kalacak sürenin kira kaybı
Ödenmemiş kira ve aidat
Bunlar kesilebilir ve en net kalemlerdir — ama belgeye dayanmalıdır: banka kayıtları ve yönetimden borç dökümü. kira gecikmesinde ihtar süreci yazısında ihtar sürecinin banka kaydına ne kadar dayandığını anlattık.
İade süresi
Çıkış tespitinden sonra makul sürede iade edilmelidir. Kesinti yapıyorsanız tutarı ve gerekçesini yazılı bildirin, kalanı hemen iade edin.
iki yıl süren kiracı anlaşmazlığı yazısında, giriş tutanağı olmadığı için depozitonun büyük ölçüde iade edilmek zorunda kalındığı bir vakayı anlattık.
ilk kez kiraya verme rehberi ve kiraya verirken 7 pahalı hata yazılarında bu düzeni baştan kurmayı ele aldık.
