Basınköy’ün az katlı, bahçeli dokusu Florya bütününde parsel bazlı ev almanın ana adresidir. Ama müstakil/villa alımı, apartman dairesi alımından farklı bir disiplin ister — burada değeri duvarlar değil, altındaki toprak taşır.
Değerin gerçek taşıyıcısı: arsa payı
Apartman dairesinde fiyatın referansı m² iken, parsel bazlı evde ilk soru şudur: tapudaki arsa payı ne? Aynı görünümdeki iki evden, parsel hissesi büyük olan uzun vadede açık ara önde koşar. Kooperatif kökenli dokularda hisseli parseller görülebilir; kaç hisseli olduğu, ortak alan tanımları ve varsa kat mülkiyeti durumu tapudan doğrulanmalıdır.
Yapı tarafında dört kritik kontrol
1. Ruhsat ve iskan: Eski dokuda ruhsat-fiili durum uyumsuzluğu (sonradan kapatılan teras, eklenen kat) sık görülür; kredi ve ileride satış aşamasında sorun üretir. 2. Zemin ve yapı sağlığı: Yapı yaşı çeşitliyse bağımsız mühendis incelemesi şarttır. 3. Tadilat/yeniden yapım hakkı: İmar durumunu belediyeden sorgulatın — bugünkü evi değil, parselin geleceğini satın alıyorsunuz. 4. Site/kooperatif kuralları: Dokuyu koruyan kısıtlar (kat sınırı, cephe düzeni) hem güvencedir hem sınır; bilerek girin.
Bu dokuda alıcı olmanın stratejisi
Arz nadir, ilan azdır; iyi mülkler komşuluk ağı içinde el değiştirir. Sivil Havacılar Sitesi rehber sayfası çevresi ve semtin iç sokakları için doğru yöntem ilan taramak değil, niyeti bölge uzmanına kaydettirmektir. Semt dokusunun bütünü için Basınköy rehberi rehberine bakın.
Villa ve müstakil tarafında değerleme, tapu inceleme ve imar sorgusunu alım sürecinin standart adımları olarak birlikte yürütüyoruz.
Hisseli parsel: en sık düşülen tuzak
arsa alımında dikkat yazısında bu konuyu ayrıntısıyla ele aldık. Kısaca: hisseli tapuda belirli bir yerin size ait olduğu tapuda yazmaz; sizin olan şey parselin bir oranıdır.
Sonuçları: tek başınıza yapı yapamazsınız, satarken diğer paydaşların ön alım hakkı vardır — şufa hakkı yazısı — ve anlaşmazlıkta ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. hisseli mülkte karar alma yazısında bu süreci anlattık.
“Yeri gösterildi, orası sizin” beyanı hukuki değer taşımaz.
İfraz ve yapılaşma
Alım öncesi belediyeye sorulacak tek soru: bu parsel ifraz edilebilir mi? Asgari parsel büyüklüğü, yola cephe ve imar koşulları buna izin vermeyebilir.
imar durumu belgesi yazısında imar durumu belgesinde nelere bakılacağını sıraladık: TAKS, KAKS, kat adedi, çekme mesafeleri ve fonksiyon.
Yola cephesi olmayan bir parsel, kâğıt üzerinde imarlı olsa bile fiilen yapılaşamayabilir. En sık gözden kaçan kalem budur.
Zemin ve sınır kontrolü
- Tapudaki alan ile zemindeki alan uyuşuyor mu?
- Aplikasyon (sınır tespiti) yaptırıldı mı?
- Üzerinde işgal veya kaçak yapı var mı?
- Kamulaştırma şerhi veya yol geçki planı var mı? — tapudaki şerh ve beyanları okumak yazısı
Aplikasyon, alım öncesi yapılabilecek en değerli harcamadır.
Satış ve kiralama tarafı
Basınköy Villaları satış süresi ve Basınköy Villaları kiralama süresi yazılarında bu segmentteki süreleri ele aldık. Villa kiralamada bahçe sorumluluğunun sözleşmede tanımlanması şarttır — kira sözleşmesinde 10 madde ve depozito kesinti sınırları yazıları.
Basınköy sokak sokak yazısında Basınköy’ün dokularını, Sivil Havacılar–Basınköy Villaları karşılaştırması yazısında ise villa ile site seçeneğini karşılaştırdık.
