Kredili her satışın görünmez hakemi ekspertiz raporudur: banka, krediyi sizin anlaştığınız fiyata değil, raporun söylediği değere göre açar. Raporu okumayı bilmek, iki taraf için de pazarlık okuryazarlığıdır.
Eksper değeri nasıl belirler?
Konutta ana yöntem emsal karşılaştırmasıdır: yakın çevrede satılmış/satışta benzer dairelerin verisi; konum, kat, cephe, yaş ve durum düzeltmeleriyle mülkünüze uyarlanır. Raporda ayrıca yasal durum incelemesi vardır: tapu bilgileri, imar/ruhsat-iskan uyumu, fiili kullanım ile projenin tutarlılığı. Kapatılmış balkon, projede olmayan tadilat gibi kalemler değeri kırpabilir, hatta krediyi tıkayabilir.
Raporda hangi satırlara bakılmalı?
Üç kritik satır: piyasa değeri (kredinin bağlanacağı rakam), yasal durum notları (varsa aykırılıklar) ve emsal listesi (hangi dairelerle kıyaslandığınız). Emsaller yanlış seçilmişse — farklı site, farklı donatı sınıfı — itirazın zemini burasıdır.
Rapor anlaşılan fiyatın altında gelirse?
Panik değil, seçenek yönetimi: alıcı aradaki farkı özkaynakla kapatabilir; fiyat revize edilebilir; ya da somut emsal hatası varsa banka kanalıyla değerlendirme itirazı denenebilir. Hangi yolun mantıklı olduğu, makasın büyüklüğüne ve alıcının gücüne göre belirlenir.
Satıcı ekspertize nasıl hazırlanır?
Eksper ziyareti bir mini gösterimdir: dairenin bakımlı sunumu, iskan-ruhsat evrakının hazır olması ve site donatılarının gösterilmesi raporu yukarı taşır. Fiyatı baştan emsal dayanaklı koyduysanız (bkz. m² fiyatını belirleyen 12 faktör) ekspertiz sürprizi zaten yaşanmaz — bizim satışlarımızda çıkış fiyatı, ekspertiz gerçekliğiyle test edilerek belirlenir.
Rapor düşük gelirse
ekspertiz düşük gelirse yazısında bu durumu ayrıntısıyla ele aldık. Banka, ekspertiz değerinin belirli bir oranına kadar kredi verir; rapor düşükse kredi tutarı düşer ve farkı alıcının nakit kapatması gerekir.
kredisi çıkmayan alıcı hikâyesi yazısında bunun gerçek bir örneğini anlattık — alıcının elinde o fark yoktu ve süreç krize girdi.
Seçenekler: fiyatta uzlaşma, alıcının ek nakit bulması, farklı bankada yeniden ekspertiz veya sürecin sonlandırılması.
Raporda bakılacaklar
- Kullanılan emsaller. Gerçekten karşılaştırılabilir mi? Kat, cephe, yaş, metrekare — m² fiyatını belirleyen 12 faktör yazısındaki faktörler.
- Düzeltme kalemleri. Emsallerle aranızdaki farklar nasıl fiyatlanmış?
- Net ve brüt metrekare. Panorama satış süresi yazısındaki ayrım.
- Yapı ve iskân durumu. iskân eksikliği ve satış ve kat mülkiyetine geçiş yazıları — kat irtifakı veya iskânsızlık rapora ve krediye yansır.
- Riskli yapı / dönüşüm notu. riskli yapı tespiti yazısı.
Ne zaman bağımsız değerleme yaptırılmalı?
kendi kendine değerleme yazısında beş yöntemi ve sınırlarını ele aldık. Bağımsız rapor şu durumlarda neredeyse zorunludur:
- Emsal yoksa — butik yapılar, villalar, tescilli köşkler (tescilli yapı rehberi yazısı)
- Hisseli mülkte paydaşlar arasında değer belirlenecekse — hisseli mülkte karar alma yazısı
- Miras paylaşımı veya boşanmada — miras planlaması ve boşanma sürecinde konut satışı yazıları
- Dönüşümde pay hesabı yapılacaksa — bir dönüşüm hikâyesi yazısı
- Danışmanla fiyatta anlaşılamıyorsa — fiyat konusunda anlaşamamak yazısında bunun en temiz çözüm olduğunu anlattık
Satıcı için hazırlık
Ekspertiz uzmanı geldiğinde daire hazır olmalı — satış öncesi 5 iyileştirme yazısındaki kalemler rapora da yansır.
Belgeleri hazır bulundurun: satış belgeleri listesi yazısındaki liste, aidat dökümü ve varsa yapılan onarımların faturaları — değer artıran tadilatlar yazısı.
