Geçen ay Şenlikköy’de bir daire gördük: aynı ev, aynı portalda dört ayrı ilanla yayındaydı. En yükseği ile en düşüğü arasında ciddi fark vardı. Ev sahibi “rekabet olsun, hızlı satılsın” diye düşünmüştü; alıcılar ise dört fiyatın en düşüğünün de altına teklif veriyordu. Bu yazı, o tuzağın anatomisidir.
Fiyat kırma döngüsü nasıl başlar?
Yetkisiz çoklu ilanda her emlakçı, telefonu kendine çevirmek için fiyatı “biraz” aşağı yazar. Üç el sonra ortaya çıkan en düşük rakam, artık evinizin piyasa algısıdır. Alıcı dört ilanı yan yana koyar ve pazarlığa en düşükten başlar — üstelik “bu ev neden bu kadar çok ilanda, bir sorunu mu var?” şüphesiyle.
Emlakçı tarafında ne olur?
Hiçbir danışman, yarın başka ofisin satabileceği ev için profesyonel çekim yapmaz, ciddi alıcısını getirmez, mesai yakmaz. Çoklu ilan matematiksel olarak şunu üretir: herkesin listesinde olan ev, kimsenin önceliği değildir.
Bu döngüden nasıl çıkılır?
Tek fiyat, tek sorumlu, yazılı strateji. Bu modelin nasıl çalıştığını tek yetkili çalışma rehberimizde ayrıntısıyla anlattık. Kısa özet: EİDS mevzuatı zaten mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetki vermesini şart koşar; yetkisiz ilan hem yasal risk hem değer kaybıdır.
İlanı çoktan birden fazla yere verdiyseniz?
Panik yok: önce tüm ilanların dökümünü çıkarın, tutarsız fiyatları tespit edin, yetkisiz olanların kaldırılmasını yazılı talep edin. Sonra tek doğru fiyatla, tek yetkiliyle yeniden konumlanın. Evler ikinci çıkışta da satılır — yeter ki bu kez kurgu doğru olsun.
Tanıtım bütçesi neden düşer?
Mekanizma ekonomiktir, kişisel değildir.
Bir danışman, satışın kendisi tarafından yapılma ihtimali düşükse mülke ciddi kaynak ayırmaz. Profesyonel fotoğraf, ücretli öne çıkarma, video, home staging — bunların hepsi maliyettir ve komisyon ancak satış gerçekleşirse alınır.
danışmanın tanıtım bütçesi yazısında bu bütçeden ne beklenebileceğini, tek yetkili çalışma yazısında ise tek yetkinin ekonomisini ayrıntılandırdık.
Sonuç: beş emlakçıda olan bir ilan, beş kat görünürlük değil — beş kat özensiz sunum demektir.
EİDS ne değiştirdi?
EİDS rehberi yazısında sistemi anlattık. Yetki e-Devlet üzerinden verildiği için, artık haberiniz olmadan ilan yayınlanamaz.
Ama siz birden fazla işletmeye yetki verirseniz tablo değişmez. Sistem sizi başkasının hatasından korur, kendi kararınızdan korumaz.
Alıcı gözünden ne görünüyor?
Aynı daireyi üç ayrı ilanda gören alıcı üç sonuç çıkarır:
- “En düşük fiyat gerçek fiyattır.” Pazarlık oradan başlar.
- “Satıcı çaresiz.” Aynı mülkü her yerde görmek, satılamıyor izlenimi verir.
- “Kiminle konuşacağımı bilmiyorum.” Bilgi çelişirse alıcı güvenini kaybeder ve çekilir.
18 günde satılan dairenin hikâyesi yazısında, üç emlakçıda birden olan bir dairenin ilanları tek elde toplandıktan sonra 18 günde nasıl satıldığını anlattık — fiyat neredeyse hiç değişmemişti.
Nasıl düzeltilir?
- Tüm yetkileri sonlandırın. yetki feshi yazısında bu süreci ele aldık; her işletmeden gösterim yaptığı alıcıların listesini yazılı isteyin.
- İlanların gerçekten kalktığını doğrulayın. Platformlarda ve danışmanların kendi sitelerinde.
- Tek bir fiyat belirleyin. danışmanın piyasa analizi yazısındaki analizle.
- Tek yetkiyle yeniden çıkın. yetki verirken sorulacak 7 soru ve danışmanla ilk görüşme yazılarındaki hazırlıkla.
- İlanı tazeleyin. ilan tazeleme yazısında yeni fotoğraf, yeniden yazılmış metin ve eşik fiyat kontrolünü anlattık.
Bir süre dinlendirmek de seçenektir — evi piyasadan çekmek yazısı.
