Geçen ay Şenlikköy’de bir daire gördük: aynı ev, aynı portalda dört ayrı ilanla yayındaydı. En yükseği ile en düşüğü arasında ciddi fark vardı. Ev sahibi “rekabet olsun, hızlı satılsın” diye düşünmüştü; alıcılar ise dört fiyatın en düşüğünün de altına teklif veriyordu. Bu yazı, o tuzağın anatomisidir.
Fiyat kırma döngüsü nasıl başlar?
Yetkisiz çoklu ilanda her emlakçı, telefonu kendine çevirmek için fiyatı “biraz” aşağı yazar. Üç el sonra ortaya çıkan en düşük rakam, artık evinizin piyasa algısıdır. Alıcı dört ilanı yan yana koyar ve pazarlığa en düşükten başlar — üstelik “bu ev neden bu kadar çok ilanda, bir sorunu mu var?” şüphesiyle.
Emlakçı tarafında ne olur?
Hiçbir danışman, yarın başka ofisin satabileceği ev için profesyonel çekim yapmaz, ciddi alıcısını getirmez, mesai yakmaz. Çoklu ilan matematiksel olarak şunu üretir: herkesin listesinde olan ev, kimsenin önceliği değildir.
Bu döngüden nasıl çıkılır?
Tek fiyat, tek sorumlu, yazılı strateji. Bu modelin nasıl çalıştığını tek yetkili çalışma rehberimizde ayrıntısıyla anlattık. Kısa özet: EİDS mevzuatı zaten mülk sahibinin e-Devlet üzerinden yetki vermesini şart koşar; yetkisiz ilan hem yasal risk hem değer kaybıdır.
İlanı çoktan birden fazla yere verdiyseniz?
Panik yok: önce tüm ilanların dökümünü çıkarın, tutarsız fiyatları tespit edin, yetkisiz olanların kaldırılmasını yazılı talep edin. Sonra tek doğru fiyatla, tek yetkiliyle yeniden konumlanın. Evler ikinci çıkışta da satılır — yeter ki bu kez kurgu doğru olsun.