Genel bilgilendirmedir; somut uyuşmazlık için hukuki destek alın.
Alıcıların çoğu daireye bakar, binaya bakmaz; binaya bakanların çoğu ise karar defterine bakmaz. Oysa bir sitenin geleceği o defterde yazılıdır.
Kat malikleri kurulu ne yapar?
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararları alan organdır: yönetici seçimi, işletme projesi ve aidat belirlenmesi, ortak alan bakım ve onarımları, büyük yatırım kararları. Alınan kararlar usulüne uygun alındığında tüm maliklerini ve sonradan malik olanları da bağlar. Kritik cümle budur: siz daireyi alırken, alınmış kararların yükümlülüğünü de devralırsınız.
Alıcı olarak defterden ne okumalısınız?
1. Yaklaşan büyük giderler: Asansör yenileme, cephe mantolama, çatı onarımı, ısıtma sistemi değişimi. Karara bağlanmış ama henüz uygulanmamış bir büyük gider, alım sonrası ciddi bir maliyet olarak kapınızı çalar. 2. Aidat tahsilat durumu: Ödemeyen malik oranı yüksekse, hizmet kalitesi düşer ve ödeyenlerin yükü artar. 3. Devam eden ihtilaflar: Yönetimle malikler arasında ya da malikler arasında süren davalar. 4. Kullanım kısıtları: Kısa dönem kiralama yasağı, evcil hayvan kuralları, iş yeri olarak kullanım kısıtı, tadilat kuralları.
Satıcı olarak ne yapmalısınız?
Sitenizde alınmış olumlu kararlar (yeni yapılmış cephe yenilemesi, güçlendirme, otopark düzenlemesi) satışınızın en güçlü argümanıdır — ilan metninde mutlaka yer almalıdır. Buna karşılık yaklaşan bir büyük gideri gizlemek, sözleşme sonrası ihtilaf riski üretir. Şeffaflık, fiyatlamaya doğru yansıtıldığında sorun değildir; gizlenirse sorun olur. Site yönetiminin değere etkisini site yönetimi kalitesi yazımızda, aidat ilişkisini aidatın fiyata etkisi yazımızda ele aldık.
Aidat borcu devirde ne olur?
Ortak gider borçları bakımından, mevzuat yeni malik için de sorumluluk öngören düzenlemeler içerir. Bu nedenle devirden önce yönetimden borcu yoktur yazısı almak, alıcının kendisini koruması açısından esastır. Satış evrak listesini satış belgeleri yazımızda topladık.
Yönetim planı: sitenin anayasası
Karar defterinden önce okunması gereken belge yönetim planıdır: aidat paylaşım esası, ortak alan kullanımı, karar yeter sayıları ve kısıtlar burada yazılıdır. Özellikle kısa dönem kiralama ya da iş yeri kullanımı planlıyorsanız, önce yönetim planına bakın.
Pratik öneri
Ciddi bir alım kararından önce yönetimden şu üçünü isteyin: son iki yılın karar defteri örnekleri, güncel işletme projesi ve borç durumu yazısı. Bu üç belge, gezdiğiniz daire hakkında fotoğrafların söyleyemeyeceğini söyler. Genel alım kontrol listesi için ev almadan önce 10 kontrol yazımıza bakabilirsiniz.
İlgilendiğiniz sitenin yönetim geçmişini ve yaklaşan giderlerini sizin adınıza araştıralım.
