Genel bilgilendirmedir; güncel oran ve tutarlar için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile mevzuata bakılmalıdır.
Satışın son aşamasında masaya gelen ve çoğu zaman pazarlığı geren bir soru: “Harcı kim ödeyecek?” Tarafların bunu tapu gününde konuşması gecikme sebebidir; baştan konuşulduğunda ise yalnızca bir kalemdir.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Tapu harcı, taşınmazın gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır; bu bedel, belediyeden alınan emlak rayiç değerinin altında olamaz. Harç, kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınacak şekilde düzenlenmiştir. Uygulamada tarafların anlaşmasıyla tamamının bir tarafça ödendiği de görülür — ancak kanuni yükümlülük bu anlaşmayla ortadan kalkmaz.
Harcı düşük göstermenin bedeli
“Rayiç bedelden gösterelim, harç az olsun” teklifi hâlâ yaygındır ve iki taraf için de risklidir. Satıcı açısından vergi ziyaı ve cezai sorumluluk riski doğar. Alıcı açısından ise daha ağır bir sonuç vardır: mülkü ileride sattığında, düşük gösterilen alış bedeli nedeniyle değer artışı kazancı yüksek hesaplanır. Yani bugün kazanılan küçük tutar, yarın büyük bir vergiye dönüşür. Konuyu 5 yıl kuralı yazımızda ele aldık.
Diğer masraf kalemleri
Döner sermaye ve hizmet bedeli: Tapu işlemi sırasında ödenir. Zorunlu deprem sigortası: Poliçesi güncel olmalıdır; DASK ve konut sigortası yazımızda ayrıntılandırdık. Enerji Kimlik Belgesi: Yoksa çıkarılması gerekir. Belediye rayiç belgesi ve emlak vergisi borcu: Devir öncesi kapatılmalıdır. Emlak danışmanlığı hizmet bedeli: Sözleşmede yazılı orandadır; hesaplama kurallarını komisyon yazımızda anlattık. Kredi kullanılıyorsa: Ekspertiz ücreti, ipotek tesis işlemleri ve kredi tahsis masrafları alıcı tarafında oluşur — kredili alıcıya satış yazımıza bakın.
Masraf paylaşımı pazarlığın parçasıdır
Uygulamada masraf paylaşımı, fiyatın gizli bir parçasıdır: “Fiyatta esneyemem ama harcı ben karşılarım” cümlesi çok duyulur. Önemli olan, bu mutabakatın sözleşmede yazılı olmasıdır. Sözlü mutabakat, tapu gününde hatırlanmaz. Günün protokolünü tapu günü protokolü yazımızda adım adım anlattık.
Satıcı için maliyet kontrol listesi
Satış kararı verdiğinizde net cebinize kalacak tutarı görmek için şunları toplayın: harç payınız, varsa hizmet bedeli, eksik belgelerin tamamlanma maliyeti (EKB, iskân işlemleri), aidat ve emlak vergisi borç kapatma, ve varsa değer artışı kazancı yükümlülüğü. Bu tablo çıkarılmadan yapılan fiyat pazarlığı, sonunda hayal kırıklığı üretir.
Satıştan net ne kalacağını baştan hesaplayalım — sürprizsiz ilerleyelim.
