Genel bilgilendirmedir; somut durumda mutlaka avukata danışın.
Hisseli bir taşınmaz satın aldınız, tapu devri yapıldı, her şey yolunda görünüyor. Aylar sonra bir dava dilekçesi geliyor: diğer paydaş, ön alım hakkını kullanarak sizin yerinize geçmek istiyor. Bu senaryo, hisseli mülk alımında en çok göz ardı edilen risktir.
Ön alım hakkı nedir?
Paylı mülkiyette bir paydaş, payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların o payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Amacı, mülkiyete dışarıdan yabancı kişilerin girmesini paydaşların denetiminde tutmaktır. Bu hak, mahkeme yoluyla kullanılır.
Hangi durumlarda gündeme gelmez?
Ön alım hakkı yalnızca satış ve satışa benzer devirlerde işler. Bağış ve miras yoluyla intikalde, ayrıca cebri artırmayla satışta özel kurallar geçerlidir. Ayrıca paydaşlar arasındaki devirlerde hak kural olarak kullanılamaz — çünkü mülkiyete yabancı bir kişi girmemektedir.
Süreler kritik
Ön alım hakkı süresizdir sanılır; değildir. Satışın paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren işleyen kısa bir hak düşürücü süre ve her hâlde satıştan itibaren işleyen daha uzun bir üst süre vardır. Bu süreler geçtikten sonra hak kullanılamaz. Sürelerin işlemeye başlaması için usulüne uygun bildirim önemlidir — bu yüzden satıcının paydaşlara noterden bildirim yapması, alıcının güvenliği açısından da değerlidir.
Satıcıysanız ne yapmalısınız?
Payınızı satmadan önce diğer paydaşlara satış niyetinizi bildirin ve almak isteyip istemediklerini netleştirin. Çoğu zaman en hızlı ve en sorunsuz alıcı, zaten diğer paydaştır. Satış gerçekleştikten sonra ise noter aracılığıyla bildirim yaparak süreleri işletin. Hisseli mülkün satış sürecini hisseli tapu süreci yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Alıcıysanız hangi soruları sormalısınız?
Tapu kaydında kaç paydaş var, paydaşlar bilgilendirilmiş mi, önceki satışlarda bildirim yapılmış mı, paydaşlar arasında devam eden bir ihtilaf ya da ortaklığın giderilmesi davası var mı? Hisseli mülkte bedelin gerçek değeriyle gösterilmesi de önemlidir: bedelin düşük gösterildiği işlemlerde ön alım hakkını kullanan paydaş, düşük bedelle payı devralabilir. Bu, harcı düşük göstermenin bir başka faturasıdır — tapu harcı yazımızda ele almıştık.
Hisseli mülk hiç alınmaz mı?
Alınır. Bölgede özellikle arsa ve eski parsel dokularında hisseli mülkler önemli fırsatlar barındırır. Ama alım, tapu kaydının tam okunmasıyla ve paydaş yapısının anlaşılmasıyla yapılmalıdır. Parsel bazlı alımın inceliklerini parsel bazlı alım yazımızda, genel alım kontrolünü ev almadan önce 10 kontrol yazımızda topladık.
Hisseli mülkünüzü satmadan ya da hisseli bir mülk almadan önce tapu yapısını birlikte inceleyelim.
