“Kaç günde satılır?” sorusunun tek bir doğru cevabı yoktur — ama bu sorunun cevabını belirleyen faktörler bellidir ve büyük kısmı sizin kontrolünüzdedir. Koru Florya özelinde bu faktörleri açalım.
Süreyi belirleyen asıl değişken: fiyat bandı
Satış süresi üzerinde en güçlü etkiyi fiyat yapar; diğer her şey ikinci sıradadır. Pratikte üç senaryo görürüz. Gerçekleşen emsallerle hizalı fiyat: ilanın ilk haftalarında yoğun ilgi, kısa sürede ciddi teklif. Bandın hafif üstü: gezen olur, teklif gelmez; süreç uzar ve genellikle daha sonra indirimle kapanır. Bandın belirgin üstü: ilan görünür ama telefon çalmaz; ev “piyasada asılı kalır” ve zamanla ilan yorgunluğuna girer. Bandın nasıl belirlendiğini m² fiyatını belirleyen 12 faktör yazımızda 12 başlıkta anlattık.
Koru Florya’da dairenizi özel kılan ne?
Koru, bölgede AVM’li ve tam donanımlı yaşamın adreslerinden biri; bu da alıcı kitlesini genişletir. Ancak site içinde daireler homojen değildir: blok konumu, kat, cephe, manzara açıklığı ve tip (aile dairesi mi, yatırımlık küçük tip mi) satış hızını ciddi biçimde ayrıştırır. Aynı metrekaredeki iki daire, cephesi yüzünden farklı hızlarda satılabilir — şerefiye ve kat primi yazımızdaki kat ve cephe primi mantığı tam olarak budur. Sitenin bütününe dair değerlendirmemiz Koru Florya incelemesi yazımızda.
Arz yoğunluğu: aynı anda kaç komşunuz satıyor?
Büyük sitelerde satış hızının görmezden gelinen faktörü, o an satışta olan benzer daire sayısıdır. Sizinle aynı tipte beş daire birden ilandaysa, alıcı seçici davranır ve fiyat baskısı oluşur. Bu tabloda öne çıkmanın yolu fiyatı kırmak değil; hazırlık ve sunumda ayrışmaktır — satış öncesi 5 iyileştirme yazımızdaki düşük maliyetli hamleler bu yüzden yüksek getirilidir.
Kontrolünüzdeki üç hızlandırıcı
1. Sunum: Işıklı, düzenli, profesyonel çekilmiş görseller ilk elemeyi geçirir. 2. Gösterim düzeni: Esnek ve hazırlıklı gösterim, ilgiyi teklife çevirir; sık yapılan hataları ev gösteriminde 7 hata yazımızda topladık. 3. Tek yetkili düzen: Aynı dairenin farklı ofislerde farklı fiyatlarla dolaşması alıcıda güvensizlik yaratır ve süreci uzatır; çoklu ilan tuzağı yazımız bu tuzağı anlatıyor.
Gerçekçi beklenti nasıl kurulur?
Size takvim vermeden önce üç şeye bakarım: dairenizin site içindeki konumu ve tipi, o an satıştaki benzer daire yoğunluğu, ve son dönemde gerçekleşen satışların hangi bantta kapandığı. Bu üçü masaya konduğunda, “kaç gün” sorusu tahmin olmaktan çıkıp bir plana dönüşür. Site künyesi ve güncel durum için Koru Florya rehber sayfası sayfamıza bakabilirsiniz.
Koru Florya’daki daireniz için gerçekçi bir satış takvimi ve fiyat bandı çıkaralım.
